Sunt cunoscute în afara țării sub denumirile de Farmland REITs și Timberland REITs – entități care ar putea transforma modul în care se investește în terenuri agricole și păduri. Într-un demers legislativ recent, depus la Camera Deputaților, în proiectul de lege „Cum va schimba reglementarea REIT-urilor piața imobiliară din România? (Laurenţiu Stan) - Financial Intelligence”, există articolul 3, paragraful 2, alineatul (f), care stipulează că REIT-urile pot deține bunuri imobile utilizate în domeniul agricol sau al silviculturii, în vederea producției de produse agricole sau a exploatării domeniului silvic. De aici rezultă posibilitatea constituirii REIT-urilor cu terenuri agricole, precum și a celor care dețin păduri – caz în care propun termenul de REIT-uri forestiere. Dacă legea trece, va exista un instrument de finanțare a domeniilor respective, accesibile până acum doar numerelor mari, jucătorilor instituționali sau privați cu mare putere financiară.

Așa cum am mai zis într-un articol anterior „REIT-urile: expresie a democratizării unei piețe și instrumente de dezvoltare economică - Financial Intelligence!”, aceste instrumente au apărut în anii 1960, în Statele Unite, în ideea democratizării pieței și a accesibilității investitorilor mici și medii la marile investiții imobiliare. Având ca principală caracteristică separarea riscului operațional de valoarea intrinsecă a activelor, REIT-urile și-au găsit aplicabilitate într-o multitudine de sectoare de activitate. Pe site-ul al celei mai prestigioase Asociații de profil, NAREIT (National Association of Real Estate Investment Trusts), secțiunea Learn about Investing and Market REIT Sectors Today apar nu mai puțin de 14 sectoare de activitate, care merg de la rezidențial, birouri, self-storage, până la telecomunicații, data center și health care.

Ne vom ocupa doar de cele agricole și de cele forestiere. În principiu, un REIT agricol este o societate pe acțiuni, listată la bursă, care deține terenuri/plantații agricole pe care le închiriază unor fermieri/societăți agricole, în schimbul unei arende, așa cum ar face oricare alt proprietar de teren. Veniturile recurente și stabile ale REIT-ului sunt reprezentate de arenda pentru terenuri, iar din aceasta, după ce se scad cheltuielile de administrare (inclusiv cele de menținere pe piața de capital), se distribuie dividendele în proporție de minim 90%. Ideea impozitării profitului Legea REIT-urilor sau cum inovăm roata până devine pătrată - Financial Intelligence, susținută cu tărie de Ministerul Finanțelor, face ca rata de rentabilitate pentru investitorii în REIT-uri să devină nesemnificativă. În Europa, la un preț mediu al hectarului de 11.791 de euro, arenda medie era de 173 de euro, adică 1,46% pe an. În România, la un preț mediu (conform INS pentru 2025) de 8.414 euro, arenda este undeva în jur de 200 de euro, deci la un nivel de 2,3%. Aplicarea unui impozit pe profit la acest nivel al câștigului, chiar și în condițiile distribuirii în totalitate a profitului, face ca dividendul, în cazul unui REIT, agricol să fie undeva în jur de 1% din suma investită, pentru că trebuie ținut cont și de cheltuielile de administrare. Total descurajant pentru orice investitor, chiar dacă principalul scop al acestuia este lupta împotriva inflației.

Iar dacă investitori nu sunt, nimic nu e – nu avem nici REIT-uri, și nici impozite. Dar să sperăm că se va rezolva fericit dilema păstrării regimului favorabil (conform articolului 7) și vor fi investitori. REIT-ul – un eunuc economic în condițiile mutilării articolului 7 (Goldring) - Financial Intelligence 

Un exemplu este Farmland Partners Inc. (NYSE: FPI), un REIT specializat în achiziționarea și gestionarea terenurilor agricole din Statele Unite. Compania deține și administrează aproximativ 63.700 de hectare în mai mult de 200 de ferme din 16 state ale SUA, cu accent pe culturi precum porumbul, soia, grâul, orezul și bumbacul, dar și pe culturi speciale (migdale, citrice, avocado). Are o capitalizare de 463 milioane de dolari și un randament al dividendului în jur de 2,5%.

Gladstone Land (NASDAQ: LAND) este un REIT listat la bursă, fondat în 1997, care deține și administrează terenuri agricole și proprietăți conexe în principalele regiuni agricole din SUA (15 state), având o valoare justă de piață a activelor de 1,6 miliarde de dolari. Compania închiriază aceste terenuri (53.000 de hectare) unui număr de 170 de fermieri independenți. Capitalizarea de piață este de 355 milioane de dolari, iar dividendul este de 5,75%, distribuit lunar.

Una dintre cele mai mari companii deținătoare de păduri, terenuri forestiere și pășuni din lume este Weyerhaeuser Company (NYSE: WY).  Înființată în anii 1900, funcționează ca REIT din 2010 și are ca acționari principali fondurile Vanguard și BlackRock. Deține în jur de 5 milioane de hectare în SUA și are închiriate în Canada alte 14 milioane de hectare. Capitalizarea bursieră este de 18,5 miliarde de dolari, iar dividendul este de aproximativ 4%.

Venind pe meleaguri mai apropiate și mai „pe măsura noastră”, avem la vecinii bulgari Advance Terrafund REIT (BG – ATER), care deține o frumoasă suprafață de 18.227 de hectare pe care le închiriază către 370 de fermieri, fiind cel mai mare deținător de terenuri agricole din țara vecină, cu o capitalizare de piață de 134 milioane de euro. Interesant este că strategia principală a fondului a fost comasarea terenurilor în timp, cumpărând 52.580 ha și vânzând 35.470 ha în suprafețe compacte (sau cui i-a trebuit să compacteze). Chiar cred că am avea ce învăța de la bulgari.

Marea problemă a pieței de capital de la noi, în anii post-PPM, a fost lipsa de de utilitate. Obiectivă. Au fost ani ai banilor ieftini, veniți în perioada de preaderare/aderare la Uniunea Europeană, iar ulterior a fost o vreme dobânzilor foarte mici. Antreprenorii evitau finanțarea prin Bursă, pentru că sistemul bancar oferea condiții mai ieftine și mai rapide. În acest moment, bursa – prin intermediul REIT-urilor agricole – poate fi în sfârșit UTILĂ agricultorilor, în condițiile în care nivelul arendei plus cheltuielile de admitere și menținere la cotă sunt mai mici decât dobânda anuală efectivă în cazul finanțării bancare.

Inițial, normalitatea constituirii REIT-urilor a fost circuitul bani – investiție (adică s-au strâns banii, iar după s-a făcut investiția). Ulterior, în cele mai multe cazuri, REIT-urile au rezultat din separarea activului de operațional, cu atragerea unor importante sume de bani. Deci, vorbim de circuitul investiție – bani. În ideea acestei realități, să exemplificăm cum pot fi ajutați fermierii de la noi, obținând finanțare prin bursa de valori.

Menționez că este un caz absolut ipotetic și teoretic, neavând nicio legătură cu persoane sau entități din piață.
Un fermier care deține 4.000 de hectare și le lucrează poate funcționa în același sistem ca până acum, folosind creditul bancar, pentru care va plăti o dobândă an de an, cu riscul ca, în cazul unei serii de dezastre sau situații adverse, să aibă probleme de lichiditate sau să i se oprească finanțarea. Există riscul să i se execute parțial gajurile (care probabil vor fi utilaje sau terenuri). Sau, există varianta în care separă operaționalul de activul principal (reprezentat de terenul arabil), care va fi trecut pe un REIT și listat la bursă. Presupunând o calitate peste medie a terenurilor și, pentru ușurința calculelor, luăm o valoare decentă a hectarului de 10.000 de euro și un free float de 30% al companiei. Adică, fermierul poate obține 12 milioane de euro (pentru acțiunile din S.A. pe care le vinde) și poate folosi acești bani pentru activitatea operațională – adică pentru a cultiva aceeași suprafață de teren. Îi poate folosi pentru investiții sau pentru capitalul de lucru. Nu se mai pune problema creditelor purtătoare de dobânzi și de condiții stricte. Dacă ar fi împrumutat suma respectivă, ar fi plătit o dobândă a pieței (pe care am găsit-o undeva între 4,5% și 8%), cu garanții, stres de raportare și angajamente de rulaj – adică între 500.000 și 1 milion de euro pe an. În cazul REIT-ului, are de plătit arenda de 200 de euro la cele 4.000 de hectare (adică 800.000 de euro anual), dar din care 70% îi intră tot lui, după scăderea cheltuielilor de administrare a REIT-ului și plata dividendului. Sau, altfel spus, plătește către alte buzunare (brut) cam 240.000 de euro. Fără stres. Transparent.

Pe partea de activitate operațională, îl așteaptă aceleași riscuri ca și până acum, doar că firma care face lucrările este mult mai flexibilă și mai bine capitalizată, putând investi în utilaje și echipamente noi și performante, și mai ales având o lichiditate suficientă pentru a negocia condiții bune contractuale, oportunități de afaceri și, în general, tot ce ține de ideea că banul trage la ban. Nu mai continui.

Principalul avantaj al existenței unui nivel constant de lichiditate este faptul că se pot obține comasări ale terenurilor în timp, fructificând ofertele apărute. Nu este nevoie decât de decizia de a accepta listarea la bursă (deci de transparență), de niște contracte corecte de arendă și, mai ales, de un istoric impecabil. Nu oricine va putea accesa o astfel de finanțare, indiferent de ce va pune pe masă. Este necesar nu un cazier curat ci un Nume Bun - căci un nume bun este mai de dorit decât o bogăție mare, și a fi iubit prețuiește mai mult decât argintul și aurul. (Proverbele 22-1)

Așteptăm cu interes adoptarea legii de Camera Deputaților. Impulsul major pe care legea l-ar oferi pieței de capital este nimic în comparație cu impactul pe care îl poate avea în domenii atât de diferite – de la agricultură/silvicultură până la infrastructură în telecomunicații și data centeruri. Dar despre ele – data viitoare.

Laurențiu Căpcănaru – broker Goldring