REIT-urile de infrastructură din China - să copiem de la cel ce copiază?!

12.06.2025

10 m. 44 sec.

REIT-uri

Este adevărat că în China s-au inventat multe lucruri cruciale pentru omenire, cum ar fi hârtia, tiparul, busola, mătasea sau praful de pușcă. REIT-ul nu este un astfel de construct crucial și nici nu a fost inventat în China. Știm că vine din Statele Unite de prin anii ’60 ca o formă de democratizare a pieței de capital și de separare a riscului operațional de activele valoroase. Doar că, atunci când chinezii adoptă o inovație, probabil după o îndelungă și adâncă analiză, ei o fac cu seriozitate, determinare și consecvență. Și mai ales fără cârteala generală și lehamitea omniprezentă că nu se poate, că nu e potrivit, că să ne mai gândim, merge și așa și pe urmă vedem. Iar rezultatele apar mai repede decât ne putem noi mira.

Programul C-REIT (China Real Estate Investment Trusts) axat pe infrastructură a fost lansat oficial în iunie 2021 ca parte a unui program pilot gestionat de Comisia de Reglementare a Valorilor Mobiliare din China (CSRC), Banca Populară a Chinei (PBOC) și Comisia Națională pentru Dezvoltare și Reformă (NDRC). Adică ASF, plus BNR, plus ceva Minister al Dezvoltării în varianta chineză. Este adevărat că și până atunci existau companii similare REIT-urilor pe piața lor, dar abia când statul chinez a considerat necesar și a avut nevoie a reglementat subiectul și a venit cu un lot de 9 companii de infrastructură pe care le-a listat la Bursele din Shanghai (SSE) și Shenzhen (SZSE). C-REIT-urile listate dețineau active precum autostrăzi, centre logistice, parcuri de energie regenerabilă și utilități și au adunat la listare o sumă de aproximativ 14 miliarde dolari. Au fost un succes și pentru investitori, oferind un randament anual de 4-8%.

Dar mai importante au fost obiectivele implementării acestui program pentru că, meticuloși cum îi știm, chinezii le-au și prezentat încă de la lansare.

Obiectivul principal numărul 1. Monetizarea infrastructurii în contextul în care China deținea un stoc masiv de active de infrastructură (autostrăzi, energie, utilități, logistică), în mare parte proprietate de stat sau gestionate de companii publice. Aceste active generau un cash flow stabil și generos, dar nu puteau fi utilizate eficient pentru a atrage capital privat sau instituțional. Prin listarea C-REIT-urilor, autoritățile au urmărit să „deblocheze valoarea” acestor active, transformându-le în instrumente financiare tranzacționabile pe burse. Acest lucru a permis statului să strângă capital fără a crește datoria publică!!!! Se aude???!!!

2. Reducerea dependenței de împrumuturi bancare . Infrastructura chineză a fost finanțată în mod tradițional prin împrumuturi bancare acordate companiilor de stat, ceea ce a crescut riscurile financiare sistemice, mai ales în contextul crizei imobiliare din 2020-2021. C-REIT-urile au fost introduse pentru a diversifica sursele de finanțare, atrăgând capital privat de la investitori locali și instituționali. Acest lucru a redus presiunea asupra băncilor comerciale și a eliberat resurse pentru alte investiții. Dar, mai ales, a scăzut gradul de îndatorare a statului și a companiilor de stat.

3. Stabilizarea sectorului financiar

Sesizându-se posibilele pericole reprezentate pentru stabilitatea țării și a economiei de către o piață imobiliară total speculativă și supraîndatorată, s-au adoptat reglementările the three red line „cele trei linii roșii” în august 2020, ce au reprezentat o serie de măsuri stricte impuse de guvernul chinez, pentru a controla îndatorarea excesivă a dezvoltatorilor imobiliari și a reduce riscurile sistemice din sector. Aceste politici au fost lansate în contextul unei piețe imobiliare supraîncălzite, care contribuia semnificativ la PIB-ul Chinei (~25-30%), dar genera vulnerabilități financiare majore, ducând la criza datoriilor din 2021, ce a culminat cu falimentul Evergrande și al altor dezvoltatori. În aceste condiții. C-REIT-urile de infrastructură au oferit o alternativă de investiții stabilă, bazată pe active esențiale (ex. autostrăzi, energie regenerabilă) cu fluxuri de numerar previzibile (ex. taxe de trecere, contracte de energie), care nu erau corelate cu volatilitatea pieței imobiliare comerciale sau rezidențiale

4. Dezvoltarea pieței de capital din China și atragerea investitorilor instituționali importanți

C-REIT-urile au contribuit la dezvoltarea pieței de capital din China prin introducerea unei noi clase de active, creșterea lichidității pe SSE și SZSE, atragerea investitorilor internaționali, modernizarea pieței financiare, diversificarea portofoliilor, promovarea transparenței și susținerea atractivității pieței în contextul crizei imobiliare. Lansarea primului lot în 2021 și extinderea ulterioară au consolidat piața iar în timp s-a ajuns la 39 de REIT-uri cu o valoare care a atins ~140 miliarde USD în 2024. Deși provocări precum transparența și accesul limitat al străinilor persistă, C-REIT-urile au fost un pas strategic către o piață de capital mai matură.

În perspectivă, se așteaptă ca piața REIT-urilor din China să ajungă la 1.200 miliarde USD până în 2030 și chiar 5.000 miliarde USD pe termen lung (S&P Global).

Zhejiang Expressway REIT (cod 508001) listat pe Shanghai Stock Exchange este unul dintre primele nouă REIT-uri de infrastructură (C-REIT) lansate în China continentală în 2021, listat în urma unui IPO de aproximativ 2,46 miliarde yuani (380 milioane USD la acea vreme). Este gestionat de Zheshang Securities și are ca activ de bază autostrada Hangning Expressway din provincia Zhejiang, una dintre cele mai dezvoltate regiuni economice ale Chinei. Are o lungime de 151 km și leagă portul Ningbo de capitala provinciei. IPO-ul a fost suprasubscris, reflectând interesul mare al investitorilor de retail și instituționali pentru active de infrastructură stabile. Ratingul acordat de Fitch companiei mamă a REIT-ului (Zhejiang Communications Investment Group Co) este A în scădere de la A+, dar doar datorită scăderii generale a ratingului de țară din aprilie anul trecut . În acest moment, are o capitalizare de 540 milioane dolari și se pare că a avut un dividend yield pentru 2024 de peste 10%. Interesant este ca, o mare parte din banii din IPO au fost folosiți de către statul Zhejiang pentru finanțarea unor drumuri regionale, a transportului local, precum și pentru poduri și tuneluri pentru sate izolate. Adică, sumele rezultate din monetizarea activelor de infrastructură din regiunile dezvoltate sunt folosite pentru dezvoltarea regiunilor mai sărace. MAXIM. Asta de solidaritate când statul nu-i pune pe oameni să plătească pizza pe care nu au mâncat-o, ci, renunțând la încasările lui, mobilizează banii investitorilor și plătește dezvoltarea zonelor sărace.

Guangzhou Guanghe REIT (180301) este un C-REIT listat pe Shenzhen Stock Exchange în urma unui IPO de 1,48 miliarde CNY (230 milioane USD). Având ca activ de bază autostrada Guanghe Expressway cu o lungime de 41,7 km (deci se pot finanța segmente mai mici), REIT-ul beneficiază de fluxuri de numerar stabile din taxele de acces pe autostradă din regiunea Guangzhou. În 2024, a plătit un dividend de 0,345 CNY per unitate, cu un randament de 9,2%, fiind foarte atractiv pentru investitori. Autostrada facilitează conectivitatea în regiunea metropolitană Guangzhou, un hub economic major în Delta Râului Perlelor. Este foarte importantă pentru transportul de mărfuri și pasageri, susținând comerțul și logistica în una dintre cele mai industrializate regiuni ale Chinei.

Guangzhou Communications Investment Group, compania-mamă a REIT-ului, gestionează operațiunile autostrăzii, în timp ce REIT-ul deține drepturile asupra veniturilor din taxele de trecere.

Penghua Shenzhen Energy REIT (180401) este un C-REIT listat pe Shenzhen Stock Exchange cu un IPO de 1,2 miliarde CNY (180 milioane USD). Activele sale, centralele de incinerare a deșeurilor operate de Shenzhen Energy Group, generează venituri stabile din tarifele de procesarea și vânzarea energiei. În 2024, a plătit un dividend de 0,28 CNY per unitate (randament ~7,8%).

Obiectivele listării au fost finanțarea capitalului de lucru necesar funcționării centralelor de incinerare, în paralel cu reducerea datoriilor Shenzhen Energy Group și oferirea de dividende din veniturile generate de procesarea deșeurilor și vânzarea energiei electrice.

Fullgoal Capital Water Closed REIT este un C-REIT listat pe Shanghai Stock Exchange (508006.SS), axat pe infrastructura de tratare a apelor uzate. Gestionat de Fullgoal Fund Management Co., Ltd., acest REIT are ca active stații de epurare operate de Beijing Capital Eco-Environment Protection Group Co., Ltd. în orașe-cheie din China, precum Shenzhen și Hefei. Lansat la 30 decembrie 2021, este unul dintre primele C-REIT-uri dedicate infrastructurii de apă uzată, contribuind la obiectivele de sustenabilitate ale Chinei.

IPO-ul a fost suprasubscris datorită interesului pentru activele ecologice și sustenabile din Shenzhen și Hefei, hub-uri economice majore. Reputația Fullgoal Fund Management și a Beijing Capital Eco-Environment au contribuit la succesul listării și la strângerea a aproximativ 230 de milioane de dolari în IPO .

Nu e totul lapte și miere și nici nu umblă câinii cu pachețele de primăvară în coadă pe piața C-REIT-urilor chinezești. Transparența lasă de dorit, au fost câteva scandaluri legate de supraevaluarea activelor. Oricum, piața chineză este destul de opacă și pentru materialul prezent am cheltuit timp cât pentru alte trei despre piețele normale. Dar tocmai din greșeli se poate învăța, iar chinezii sunt deciși să dezvolte piața de C-REIT-uri de infrastructură, numai anul acesta cu 85 de miliarde dolari, punând accent pe eficiență energetică (modernizări de clădiri), urbanizare inteligentă (proiecte „sponge cities” pentru prevenirea inundațiilor), energie verde, agricultură, tocmai pentru a se reduce riscul pe imobiliare și pe sectorul comercial.

După ce ani de zile, în piața de capital am luat lumina de la vest, poate că ar fi o idee să copiem ce au copiat chinezii, cu adaptările de rigoare, dacă nu avem curajul să ne asumăm asimilarea instrumentelor existente pe piețele avansate. Pentru unul care a apucat comunismul când ordinele se mimau că se executau întocmai și la timp și obișnuit în anii de democrație cu nesfârșite scandaluri despre lucrări supraevaluate, neconforme și întârziate, ideea unor REIT-uri de infrastructură în care statul să fie implicat m-a făcut să zâmbesc condescendent. Și să zic că bine, să fie la ei acolo, că noi nu suntem chinezi și că, de la licitație până la recepție și darea în folosință, se poate muta marea prețurilor materiale în deșertul forței de muncă și în loc de autostradă să avem mai multe vile, mașini de lux, palate luate aiurea prin lume ori conturi împănate cu valute ori criptomonede. Mare păcat este trufia. Chinezii au rezolvat scurt problema, prevăzând expres în legea de funcționare că „底层资产应为已建成并已取得稳定现金流的不动产基础设施项目” în traducere liberă „activele de bază trebuie să fie proiecte de infrastructură imobiliară deja finalizate, care au obținut fluxuri de numerar stabile.” Adică REIT-urile nu dezvoltă, ci dețin sau au în administrare/exploatare obiective de infrastructură/centre logistice/ chiar locuințe sociale, dar nu proiecte în derulare care ar putea induce un risc pentru deținători. Deodată, lucrurile par mai clare și devine de înțeles succesul acestui program pilot început în 2021

Separarea riscului operațional și conservarea valorii activelor, evitarea supraîndatorării atât pentru dezvoltatori, cât și pentru municipalități și stat, atragerea disponibilităților populației și a investitorilor instituționali către instrumente financiare acoperite de active reale, palpabile și scalabile, atragerea de investitori de calibru și dezvoltarea pieței de capital par a fi realizările C-REIT-urilor pe piața de China.

Am putea adapta sau folosi ceva din experiența lor?! Nu știu. În general, adaptările nu au mers niciodată bine la noi. Există un proiect de lege a REIT-urilor în Parlament inspirat din legislația piețelor avansate. Măcar acela de-ar trece odată.

Laurențiu Căpcănaru – broker Goldring

Surse

https://www.spglobal.com/ratings/en/research/articles/250416-china-s-infrastructure-reits-and-social-housing-a-story-of-mutual-benefits-13432379

https://www.cbre.com.cn/en/insights/viewpoints/2021-c-reits-viewpoint

http://www.ndrc.gov.cn/xxgk/zcfb/tz/202105/t20210514_1278806.html

“底层资产应为已建成并已取得稳定现金流的不动产基础设施项目。”

(Activele de bază trebuie să fie proiecte de infrastructură imobiliară deja construite și care generează fluxuri de numerar stabile.)

https://www.yicaiglobal.com/news/chinas-affordable-housing-reits-rise-above-average-this-year-amid-supporting-policies

https://english.sse.com.cn/markets/funds/reits/intro/

http://www.xinhuanet.com/english/2021-06/15/c_1310009573.htm

https://www.spglobal.com/ratings/en/research/articles/230515-china-commercial-reits-small-first-step-large-potential-12724099

https://en.wikipedia.org/wiki/Chinese_property_sector_crisis_(2020%E2%80%93present)