Infrastructura de telecomunicații a evoluat de la telegraf și telefonia fixă până la rețelele wireless, sateliți, fibră optică și tehnologii digitale. Cea care a deținut, pentru aproape un secol, monopolul infrastructurii telecom în SUA a fost legendara companie AT&T (American Telegraph and Telephone), înființată ca filială a Bell Company în 1885. Încă din 1913, prin Kingsbury Commitment, a fost forțată să permită interconectarea cu rețelele de telefonie concurente. Practic, companiile telefonice independente puteau să se conecteze la infrastructura AT&T, ceea ce facilita o rețea telefonică națională mai accesibilă și mai unificată. Abia în 1984, AT&T a fost divizată ca urmare a unui proces antitrust ce a durat 8 ani, în 7 companii regionale, cunoscute ca Baby Bells, compania-mamă păstrând telefonia pentru distanțe lungi și departamentul de cercetare Bell Labs. Au fost cei mai hotărâți pași spre democratizarea infrastructurii și crearea unei noi arhitecturi a industriei telecomunicațiilor în SUA. 

Pe măsura dezvoltării telefoniei mobile și a serviciilor digitale, fiecare companie din domeniu a depus eforturi din ce în ce mai consistente să-și creeze propria rețea de infrastructură, până în momentul în care a devenit clar că principala sarcină a lor trebuie să fie asigurarea serviciilor principale din ce în ce mai complexe și „servisarea” clienților și nu partea de rețea, cu atât mai mult cu cât același turn poate deservi mai multe companii de telefonie și un număr și mai mare de companii din domenii conexe. Astfel, au apărut companiile specializate pe infrastructură digitală care deservesc întregul spectru de telecomunicații, de la telefonie mobilă, televiziune, rețele wireless până la streaming, cloud gaming și Internet of Things (IoT).

Cu o capitalizare de 102 miliarde de dolari, American Tower Corporation (AMT) este REIT-ul cu cea mai mare capitalizare de piață din toate domeniile de activitate. Este specializat în deținerea, exploatarea și dezvoltarea turnurilor de comunicații și a altor active legate de rețelele wireless. Fondată în 1995, are peste 150.000 de locații (turnuri și alte structuri) în întreaga lume pe care le închiriază la peste 30.000 de clienți, dintre care numele cele mai sonore sunt Verizon, AT&T, Vodafone, Telefonica, Deutsche Telekom. Pentru 2024 a avut o cifră de afaceri în jur de 10 miliarde de dolari, un profit net de 1,8 miliarde și a oferit un dividend de 3,12%. Majoritatea clienților sunt legați de AMT prin contracte de închiriere pe 5–15 ani, asigurând venituri recurente consistente și scalabile. Interesantă este istoria companiei, care începe odată cu fondarea American Radio Systems (ARS) de către Steven B. Dodge, cel care a jucat un rol-cheie în dezvoltarea industriei radio și telecom din SUA. Inițial, ARS opera 19 stații radio FM și 9 stații AM de la New York până în Florida. Ajungând pe urmă la 150 de stații, a înființat o divizie în care a separat partea de infrastructură, anticipând nevoia în creștere pentru telecomunicațiile mobile. În 1998, ARS este preluat de către gigantul american CBS (Columbia Broadcasting System), unul din cei 3 mari din State alături de rețelele ABS și NBC, pentru importanta sumă de 2,6 miliarde de dolari. Cum CBS dorea să se concentreze pe activitatea de producție media, a luat decizia de a vinde divizia de infrastructură pe care nu o considera de perspectivă. Vădind aceeași clarviziune ca și Dick Owe, care a refuzat trupa Beatles pe motiv că nu mai au viitor trupele cu chitară, CBS a scăpat pentru 1,2 miliarde dolari de turnuri și de infrastructură către un grup de investitori conduși de TA Associates, unul dintre cele mai vechi și respectate fonduri de private equity din SUA. Aceștia au „rebranduit” compania în American Tower Corporation, au listat-o la NYSE (AMT) și în 5 ani deja avea o capitalizare de 10 miliarde dolari. TA Associates a câștigat de 8 ori suma investită, cu tot cu dividende, fiind una din cele mai de succes tranzacții ale lor. Compania se transformă în REIT în 2012 pentru a direcționa sumele importante atrase spre o dezvoltare rapidă la nivel global. Dacă la momentul respectiv valoarea companiei era de 15 miliarde dolari, ajunge în timp, după transformarea în REIT, să treacă de o sută de miliarde. Amuzant este că valoarea de piață a întregului grup Paramount Global (fost Viacom CBS), din care face parte astăzi CBS, este pe la 9 miliarde de dolari.

Crown Castle (NYSE: CCI) este unul dintre cei mai mari furnizori de infrastructură wireless din Statele Unite, specializat în turnuri de telecomunicații, fibre optice și small cells. Spre deosebire de AMT, este orientat doar către piața internă din State, cu 40.000 de turnuri, 90.000 mile de fibră optică trasă și 120.000 de small cells (Dispozitive compacte care emit semnal wireless la distanțe scurte). Devenit REIT în 2014, cu o capitalizare de piață de 45 miliarde de dolari, a avut în 2024 o cifră de afaceri de 6,98 miliarde și o rată a dividendului de 5,96%, una din cele mai mari din sector. Totuși, din cauza ajustării valorii rețelei de fibră optică și a cheltuielilor financiare din cauza gradului mare de îndatorare, compania a înregistrat o pierdere semnificativă în ultimul an. Crown Castle rămâne un jucător important în implementarea accelerată a rețelelor 5G prin instalarea a zeci de mii de small cells conectate la rețelele de fibră optică. Acest lucru este esențial pentru streamingul video de înaltă calitate, aplicații IoT (Internet of Things), mașini autonome, servicii de cloud gaming și realitate augmentată.

SBA Communications Corporation (SBAC) a fost înființată în 1989 de către Steven Bernstein și funcționează oficial ca REIT începând cu anul 2017, tranziție strategică făcută după exemplul companiilor similare din industrie precum Crown Castle și American Tower, care adoptaseră acest model anterior. Are o capitalizare de 25 de miliarde, o cifră de afaceri de 2,6 miliarde, o EBITDA de 1,5 miliarde și un profit net de 750 de milioane de dolari, tranzacționându-se la un PER de peste 30. Este specializată în dezvoltarea, operarea și închirierea de infrastructură wireless, cum ar fi turnuri de comunicații și echipamente rooftop, esențiale pentru funcționarea rețelelor de telefonie mobilă (3G, 4G, 5G). Este orientată în afara de SUA, unde deține 17.000 de turnuri, în special pe America de Sud (Brazilia este principala piață), unde are peste 22.000 de turnuri de comunicații, având deci un model de business solid, cu orientare către piețe emergente și o strategie echilibrată între venituri și investiții.

Chiar dacă nu e REIT (din patriotism european), nu putem încheia înșiruirea celor mai importanți jucători fără Cellnex (BVB: CLNX), cel mai mare operator independent de infrastructură de telecomunicații din Europa, specializat în turnuri, fibre optice și soluții pentru 5G și IoT, furnizor pentru Vodafone, Orange și Telefónica. La o capitalizare de 25 de miliarde euro, are o cifră de afaceri de 4 miliarde de euro, o EBITDA de 2,7 miliarde, deține și operează 138.000 de turnuri și 50.000 de km de fibră optică.

Remarc la REIT-urile enumerate un indicator P/S de la 7 la 10, adică în traducere liberă valoarea companiei este de la 7 până la de 10 ori cifra de afaceri și un PER de la 30 la 100, adică pe românește îți recuperezi banii din profit la pensie, ori lași și la nepoți moștenire ceva de alergat după bani ca să nu fie degeaba. Dacă vedem că între acționari tronează nume precum BlackRock, Vanguard, Wellington, Norge Bank, Morgan Stanley, ne e imposibil să credem că ei toți au fumat ceva și sunt în lumea viselor iar noi suntem ancorați în sinergia faptelor și meandrele preaconcretului, plângându-ne că ne e greu să finanțăm infrastructura de telecomunicații sau proiectele complexe de centre de date doar fiindcă nu avem instrumentele necesare . La indicatorii aceștia, dacă nu reușim să atragem antreprenorii pe piața de capital, ca alternativă de finanțare ,atunci chiar avem probleme de persuasiune. La evenimentul Datacenter Forum de săptămâna trecută se discuta că marii jucători mondiali nu sunt încă pe piața românească. Poate că jucătorii importanți, cel puțin cei financiari, consideră că nu au instrumentul potrivit în care să investească, neacceptând să-și asume riscul operațional într-o piață de emergentă dar poate ar fi interesați să fie expuși pe activ, deci exact ceea ce REIT-ul oferă.

Legea așteaptă în parlament doar un mic impuls dar pare greu de înțeles că deși apare sintagma Real Estate nu despre clădiri și apartamente este vorba ci de faptul că se pot direcționa importante sume de bani către agricultură, spații logistice și industriale, spații medicale, centre de date și infrastructură de comunicații.

Laurențiu Căpcănaru – broker Goldring