Spațiile industriale și logistice sunt clădiri sau facilități special concepute pentru activități de producție, fabricare, asamblare, procesare, stocare, gestionare și distribuție a mărfurilor. Includ fabrici, uzine și ateliere, depozite, centre de distribuție și hub-uri logistice  utilizate pentru a facilita lanțul de aprovizionare. Aceasta ar fi definiția de dicționar sau mai nou cea dată de inteligența artificială.
Altă definiție (matematică - fiindcă e la modă) ar fi linia/mulțimea continuă de clădiri/depozite mari pe care o vedem/admirăm în ambuteiajele de pe centură și pe arterele de acces spre capitală mulți, mulți kilometri în orice direcție. Valabil pentru toate marile orașe. 

Odată cu expansiunea e-commerce-ului și globalizarea lanțurilor de aprovizionare, cererea pentru spații logistice a crescut semnificativ. Depozitele moderne sunt necesare pentru gestionarea stocurilor, livrări rapide și retururi fiind  esențiale pentru platforme precum Amazon, E-bay, Ali Baba, Temu, etc  și integrează tehnologii avansate (automatizare, sisteme de management energetic) și soluții sustenabile (panouri solare, clădiri eficiente energetic), reducând impactul asupra mediului și costurile operaționale.

Conform unui recent raport Romania Industrial & Logistics Market, realizat de firma de consultanță imobiliară Cushman & Wakefield Echinox, România la finalul anului 2025 ar putea depăși 8 milioane de metri pătrați de spații logistice și industriale.

Ca REIT-urile au aplicabilitate și pot fi folosite în zona de spații logistice este foarte simplu de exemplificat cu cel mai cunoscut REIT activând pe piața românească. Warehouses De Pauw (WDP) este un REIT funcționând după legea belgiană (care la fel ca în proiectul nostru de lege  nu impozitează profitul la nivel corporativ). Este listat dual la Euronext Brussels și Euronext Amsterdam și are o capitalizare de aproape 5 miliarde euro. Deține un portofoliu internațional de clădiri semi-industriale și logistice cu peste 350 de amplasamente de prim rang pentru depozitare și distribuție în Belgia, Țările de Jos, Franța, Luxemburg, Germania și România. În România, WDP este al doilea mare proprietar de spații industriale, cu peste 1,08 milioane de metri pătrați construiți și 202.700 mp în construcție. WDP investește numai anul acesta 52 milioane euro în dezvoltarea WDP Park Dragomirești cu încă două depozite logistice, un depozit de aproximativ 47.000 mp cu o zonă controlată climatic cu celule frigorifice și congelatoare și un depozit ambiental de aproximativ 11.000 mp. Amplasamentele vor fi închiriate furnizorilor de servicii logistice în baza unui contract de închiriere de 10 ani cu durată fixă.

Trecând în Statele Unite, Prologis, Inc. (NYSE: PLD) este lider global în domeniul logisticii industriale. Cu sediul în San Francisco, California, compania se concentrează pe depozite și clădiri industriale cu accent pe comerțul electronic și logistica lanțului de aprovizionare deținând aproximativ 111,5 milioane de metri pătrați de spații industriale în 20 de țări, inclusiv SUA, Europa, Asia și America Latină. Deservește peste 6.700 de clienți, inclusiv giganți din comerțul electronic precum Amazon , Alibaba si companii fanion ca  FedEx și DHL. Cu o capitalizare de 100 de miliarde de dolari la o cifră de afaceri de 8,7 miliarde de dolari, un profit de 3,7 miliarde ,oferă acționarilor un dividend yeld de 3,7%. Au fost activi și pe piața de la noi începând din 2006 prin dezvoltarea Prologis Park Bucharest A1 amplasat la kilometrul 23 pe Autostrada A1 București-Pitești, format din patru hale de depozitare în suprafață de 107.800 mp și alăturat peste 28 ha de teren neutilizat, destinat extinderii. În 2015 au vândut parcul către compania olandeză CTP pentru o sumă vehiculată de 50 milioane euro.

Lineage Logistics (NYSE: LINE) este specializat în depozite cu temperatură controlată (cold storage), fiind lider global în acest segment. Cu sediul în Novi, Michigan, SUA, Lineage operează o rețea extinsă de facilități de refrigerare, deservind industria alimentară, băuturilor și lanțurile de aprovizionare care necesită condiții de temperatură controlată. Gestionează aproximativ 76,5 milioane de metri cubi de spații de refrigerare, în  peste 400 de facilități în SUA, Europa, Asia și Australia deservind peste 1000 de clienți, nume majore din industria alimentară globală cum ar fi Nestlé, Tyson Foods, Walmart, Unilever, etc. Lineage a devenit publică în iulie 2024, printr-un IPO de 4,4 miliarde USD, cel mai mare din sectorul cold storage iar la zi are o capitalizare de 10,5 miliarde. De remarcat sistemul de raportare la volum și nu la suprafață ca în cazul majorității REIT-urilor.

First Industrial Realty Trust, Inc. (NYSE: FR) este un (REIT) cu sediul în Chicago, Illinois, specializat exclusiv în proprietăți logistice și industriale și unul dintre principalii jucători în sectorul imobiliar industrial din SUA, concentrându-se pe dezvoltarea, achiziția, gestionarea și închirierea de spații pentru logistică și distribuție. Deține aproximativ 420 de proprietăți industriale, cu o suprafață închiriabilă de aproximativ 6,03 milioane de metri pătrați în 20 de state din SUA și are un grad de închiriere de 95% a spațiilor. Capitalizare de 6,74 miliarde la o cifră de afaceri de 660 milioane (și aici de 10 ori cifra de afaceri!!!) un PER de 24 și un DY de 3,6%.

Segro plc (LSE: SGRO) este unul dintre cele mai mari REIT-uri din Europa deținând 9 milioane mp proprietăți logistice și industriale, cu un portofoliu semnificativ în Marea Britanie și Europa continentală. Cu sediul în Londra, Segro este lider în sectorul logistic, concentrându-se pe depozite moderne și parcuri logistice adaptate comerțului electronic, logisticii „last-mile” și nevoilor de distribuție. Are o capitalizare de 10 miliarde de lire sterline la o cifră de afaceri de 660 milioane lire la 2024 și un DY de 4,18%.

Ce au  în comun toate entitățile menționate de mine mai sus??? În acționariatul tuturor celor 5 REIT-uri, două din Europa și trei din SUA , figurează fondurile Vanguard. Acel Vanguard Group, Inc care administrează active de 10,4 trilioane de dolari fiind pe locul doi în lume in lista administratorilor de active  după BlackRock. Care BlackRock, Inc administrează active de 11,5 trilioane de dolari. Și care ,ce să vezi ? are  în medie   10% în acționariatul celor  trei REIT-uri americane . Și mai găsim nume precum JPMorgan Chase, Morgan Stanley, Bank of America și Norges Bank.

Care nume nu apar numai în acționariatul  REIT-urile de logistică menționate mai sus ci în toate REIT-urile despre care am discutat în articolele se până acum – infrastructură telecom, data-center, agricole, forestiere, medicale și hoteliere.

Dacă găsim toată floarea cea vestită a managerilor de active la nivel mondial în acționariatul REIT-urilor am putea gândi că REIT-urile locale pot fi o alternativă de investiție  pentru fondurile de pensii autohtone și pentru investitorii locali . Care fonduri sugrumă lichiditatea pieței de capital de la noi prin strategia buy and hold și se auto-sufocă prin mărimea lor că nu pot investi mai mult decât le permit regulamentele în anumiți emitenți. Se ajunge la situația  în care creșterea  prețului unui  anumit emitent provoacă insomnie pentru că trebuie vândute acțiuni pentru a se încadra în cerința de 5%. Administratorii de fonduri de pensii au semnalat că oportunitățile de investiții pe plan local sunt limitate și s-a cerut permisiunea de a majora limita pentru investițiile externe. Lucru care poate fi justificat prin nevoia de diversificare geografică a investiției. Pe de altă parte, se vor găsi răuvoitori sau binevoitori care să întrebe de ce banii românilor nu se investesc în economia românească. Și de aici se pot face multe discuții care pot avea încărcătură politică iar în caz de încurcătură similară ,să zicem cu Wirecard, ar ieși  un măcel mediatic și de imagine care poate duce la mișcări neașteptate.

Prin expunerea directă pe activul de bază și lipsa riscului operațional, transparența cerută de listarea la Bursă și obligațiile anuale de evaluare investiția în REIT-uri poate fi considerată alegerea perfectă pentru investitorii instituționali sau privați cu o apetență mai scăzută pentru risc.

Legea REIT-urilor aflată acum în așteptare la Camera Deputaților odată adoptată ar aduce o descătușare a energiilor pieței de capital într-o perioadă în care este nevoie mai mult ca oricând de noi instrumente capabile să mobilizeze disponibilitățile financiare spre noi întreprinderi lucrative în condițiile unui risc acceptabil.