Apărute inițial ca o soluție pentru accesul micilor investitori la marile dezvoltări imobiliare, REIT-urile s-au dovedit mai versatile prin aplicațiile lor în diverse sectoare decât au fost în domeniul apărării - platforma T-54/55 pentru tancuri sau AK-47 pentru armele de asalt.

Filosofia separării activității operaționale de activele imobiliare (inițial), având ca rezultat principal scăderea riscului investiției, dublată de transparența cerută prin listarea la bursă, a prins foarte bine la investitori. Rând pe rând, nu mai puțin de 14 sectoare de activitate au fost „contaminate" de microbul REIT. De la pacientul zero - Real-Estate-ul, până la ultimul și cel mai evoluat caz - zona de Data Center.

Centrele de date sunt facilități specializate care găzduiesc sisteme de calcul, stocare și rețele utilizate pentru procesarea, gestionarea și distribuirea cantităților mari de date, fiind esențiale pentru funcționarea internetului, a serviciilor cloud, gamingului, platformelor de streaming și a multor alte aplicații digitale. Structura complexă a unei astfel de facilități cuprinde: servere, sisteme de stocare, echipamente de rețea, infrastructură de răcire, sisteme complexe de alimentare cu energie electrică (surse multiple plus stocare) și măsuri de securitate (control acces și securitate împotriva incendiilor). Unde există structură complexă, există și nevoie financiară mare. Astfel, au apărut Data Center REIT-urile care investesc, dețin și operează facilități de centre de date, închiriind spațiul unor companii tech, furnizori de cloud, companii de gaming sau de streaming, iar mai nou pentru Inteligența Artificială. Acestea oferă investitorilor expunere la creșterea rapidă a cererii de calcul în sectoarele menționate, dar la prețul de activ al infrastructurii digitale și fără a ține cont de activitatea operațională cu riscul aferent diverselor companii.

Cel mai mare REIT, cu o capitalizare de 86 de miliarde de dolari, Equinix (NASDAQ: EQIX), dispune de peste 250 de centre de date în 32 de țări, este specializat în interconexiuni (rețele de internet și clouduri hibride). Printre principalii clienți sunt Google, Azure și AWS. În ultimii 6 ani, a înregistrat  o dublare a prețului acțiunii. În 2024, a avut o cifră de afaceri de 8,5 miliarde de dolari, un profit net de 815 milioane și un dividend de 2%. De remarcat indicatorul PER, aflat în jurul valorii de 100, adică termenul de recuperare a investiției din profit „bate secolul". Privit altfel, investitorii se așteaptă la o dezvoltare accentuată în continuare.

Keppel DC REIT (SGX:AJBU) a fost listat pe bursa din Singapore în decembrie 2014, fiind primul REIT din Asia specializat exclusiv în centre de date. Are 18 locații în 9 țări din Asia, Europa și America de Nord, o capitalizare de 2,56 miliarde USD și un randament al dividendului de 6,5%. Keppel are un portofoliu diversificat de clienți, în special companii din domeniile tehnologiei, cloud computingului, serviciilor financiare și telecomunicațiilor, majoritatea fiind companii multinaționale sau globale cu nevoi robuste de infrastructură digitală.

Digital Realty Trust (NYSE: DLR) deține peste 300 de centre de date în peste 50 de locații din toată lumea. Printre clienți se numără IBM, Microsoft, Oracle și Facebook. Cu o capitalizare de 57 de miliarde de dolari și o cifră de afaceri de 5,7 miliarde, compania are un PER de 158 și un randament al dividendului de 2,97%, plus o creștere a prețului acțiunii de peste 70% în ultimii doi ani.

Digital Core REIT (simbol SGX: DCRU) îl are ca acționar principal (cu peste 30%) pe Digital Realty Trust (DLR), alături de nume grele ca BlackRock, Vanguard, Franklin Templeton sau Sumitomo Mitsui, și este listat pe bursa din Singapore din decembrie 2021. Portofoliul Digital Core REIT cuprinde 11 centre de date, toate deținute în regim de proprietate completă (freehold), cu o suprafață totală închiriabilă netă de 1,2 milioane de metri pătrați. Aceste facilități sunt situate în piețe de top din SUA, Canada, Germania și Japonia. Portofoliul este ocupat în proporție de 98% și este închiriat către peste 120 de clienți, inclusiv furnizori globali de cloud, platforme de social media și companii de soluții IT. Pentru 2024, compania a anunțat venituri de 123 milioane USD, în creștere cu 18% față de anul trecut. Cu un profit operațional de 74,5 milioane și un profit net de 50 de milioane, a distribuit un dividend consistent de 1,8 cenți, ceea ce înseamnă un randament anualizat spre 9%.

În proiectul de lege al REIT-urilor depus la Camera Deputaților, la articolul 3, alineatul (2), paragraful (d), este menționat că REIT-urile pot deține „alte tipuri de investiții cu profil preponderent imobiliar care includ centre recreative, facilități sociale, centre comerciale, centre de servicii". În condițiile adoptării legii, conceptul ar putea fi folosit pentru finanțarea centrelor de date prin Bursă, având în vedere că piața centrelor de date este în plină expansiune, susținută de digitalizarea accelerată, investițiile în infrastructură IT, creșterea cererii pentru servicii cloud, pecum și de nevoia companiilor de soluții de colocalizare și securitate cibernetică.

Laurențiu Căpcănaru – broker Goldring