REIT-urile hoteliere – legislație să fie, căci dacă proiecte bune sunt și banii se găsesc

22.05.2025

5 m. 5 sec.

REIT-uri

Dacă ar fi să alegem o poveste emblematică de succes în industria ospitalității globale, nimic nu se compară cu ascensiunea colosală a Marriott. Istoria sa începe modest în 1927, când John Willard Marriott, un misionar mormon, împreună cu Hugh Colton, puneau bazele unui stand de băuturi răcoritoare sub franciza A&W Root Beer, în Washington, D.C. Denumit Hot Shoppes, businessul avea doar nouă locuri, dar o viziune neobișnuit de clară pentru vremurile acelea.

Marriott a inovat constant, introducând restaurante de tip drive-in pe coasta de est și dezvoltând servicii de catering pentru companiile aeriene. În timpul războiului, a asigurat servicii de masă pentru uzinele de apărare și instituții guvernamentale precum Trezoreria SUA. Încet, dar sigur, Hot Shoppes s-a impus pe piața de food service, popularizând produse precum hamburgerul dublu „Mighty Mo” și milkshake-urile dense.

Punctul de inflexiune a venit în 1957, odată cu deschiderea primului hotel – Twin Bridges Motor Hotel în Arlington, Virginia. Trecerea de la catering la ospitalitate avea să devină epicentrul unei transformări corporative spectaculoase. Până în 1968, anul listării la bursă, Marriott era deja un jucător serios în industrie, deși segmentul restaurantelor încă domina.

Adevărata transformare a venit sub conducerea lui Bill Marriott Jr., devenit CEO în 1972. Compania a început o expansiune internațională agresivă: în 1975 deschidea primul hotel european, la Amsterdam; în 1985 achiziționa lanțul Howard Johnsons; iar în 1987 prelua Holiday Inn.

Dar momentul-cheie, care a definit modelul de business ce avea să inspire o întreagă industrie, a avut loc în 1993. Atunci, Marriott s-a scindat strategic în două entități: Marriott International, Inc., axată pe managementul și francizarea hotelurilor, și Host Marriott Corporation (actuala Host Hotels & Resorts), responsabilă de activele imobiliare. O decizie revoluționară care a redefinit modul în care industria hotelieră își structurează capitalul și operațiunile.

Această „fisiune nucleară corporativă” a avut efecte spectaculoase: Marriott International a preluat managementul și francizarea a 900 de hoteluri, împreună cu o datorie de 900 milioane USD. Host Marriott a devenit proprietara a 141 de hoteluri și 16 facilități pentru seniori, alături de o datorie de 2,9 miliarde USD. De la o capitalizare modestă, între 1 și 2 miliarde USD înainte de divizare, cele două companii au ajuns astăzi la o capitalizare cumulată de 85 de miliarde USD – 74 pentru Marriott International și 11 pentru Host Hotels & Resorts.

Astăzi, Marriott International administrează 9100 de hoteluri în aproape 140 de țări, sub 31 de mărci distincte, având o cifră de afaceri de 25 de miliarde de dolari, fiind liderul de necontestat al industriei hoteliere globale.

Host Hotels & Resorts a devenit REIT (Real Estate Investment Trust) în 1998, pentru a beneficia de regimul fiscal favorabil acestei structuri – care presupune distribuirea unei părți mari din venituri către acționari sub formă de dividende. Rebrandingul din 2006 a marcat o repoziționare spre segmentul premium de stațiuni și resorturi. Astăzi, compania deține 81 de hoteluri cu peste 43.000 de camere, operate de lanțuri precum Marriott, Hilton, Hyatt și Four Seasons. Cu venituri de 5,5 miliarde USD, un profit de 700 milioane și o rată a dividendului de 5,9%, este cel mai mare REIT hotelier din lume.

Modelele de REIT-uri de succes nu se opresc aici. Apple Hospitality REIT, Inc. (APLE) gestionează peste 220 de hoteluri operate de rețele precum Marriott, Hilton și Hyatt, cu o capitalizare de 2,5 miliarde USD și o rată a dividendului de 7,9%.

Ryman Hospitality Properties, Inc. (RHP) este un REIT hotelier din Statele Unite, specializat în hoteluri de tip upscale, cu un accent pe proprietăți orientate spre grupuri și centre de convenții. Este cunoscut pentru brandul Gaylord Hotels și pentru proprietățile de mari dimensiuni destinate evenimentelor corporative mari și conferințe. Are o capitalizare de piață de 5,4 miliarde, merită menționat că deține Gaylord Opryland Resort & Convention Center din Nashville, Tennessee, care este cea mai mare proprietate non-cazinou din SUA, cu peste 2.888 de camere și un centru de convenții de 600.000 mp. Este un punct de referință pentru turismul din Nashville, integrând atracții precum grădini interioare, cascade și experiențe muzicale legate de Grand Ole Opry.

Exemplele de mai sus au arătat că REIT-urile au aplicabilitate în industria hotelieră și a ospitalității. Afară . De ce nu și la noi?! Zilele trecute tocmai s-a anunțat că Marriott se va extinde în România prin deschiderea a încă 5 hoteluri, cu peste 550 de camere, în principalele orașe, inclusiv pătrunderea brandului Residence Inn by Marriott pentru sejururi prelungite, planificat să fie lansat în București. Cum Marriott doar operează locațiile sub brandurile sale, entitățile proprietare ale locațiilor ar putea folosi piața de capital pentru finanțare dacă ar exista legislația pentru REIT-uri. În acționariatul REIT-urilor enumerate mai sus am găsit nume ca Vanguard, BlackRock, Norges Bank , Bank of America , și JPMorgan Chase. Similar și în acționariatul Marriott International. Cu contracte pe termen lung de 10/15/20 ani, așa cum încheie Marriott de obicei, cred că ar exista interes pentru REIT-uri din partea unor investitori de calibru, atât de la noi, cât și de afară. Exemplul este pur teoretic neavând nici o idee de planurile si dezvoltarea proiectului in sine.
Într-o vreme în care banii nu mai sunt ieftini, chiar avem nevoie de legislația pentru REIT-uri, căci, dacă proiecte fezabile și interesante există, se găsesc repede și investitorii potriviți.